Ihre Steuerberater Richter & Ebner

Abrechnung der Mietnebenkosten – Lockerung der Anforderungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
(BGH) dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine
geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei hat
der BGH die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren
Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen
Entscheidungen wie folgt umschrieben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten
Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug
der geleisteten Vorauszahlungen.

Allerdings hat das Gericht die Notwendigkeit, "Gesamtkosten" jeder
Abrechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass
nur die jeweiligen (Gesamt-)Kosten angegeben werden müssen, die in der
Abrechnungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden.
Vielmehr hat es vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber
hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit
dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt
worden sind.

Zwischenzeitlich hat der BGH mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten
in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Ebenso gehört
es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung,
diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden
Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden
Betriebskosten ermittelt.

So haben die Richter des BGH nunmehr entschieden, dass es zur formellen Ordnungsgemäßheit
einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten"
genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag
angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit
umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um
nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe
und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte
bedarf es nicht.