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Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in einem Gewerbemietvertrag

In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Übertragung der Verpflichtung,
"sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch
ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe
nach in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten
Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend
geschützt. Dies entschied das Oberlandesgerichts Frankfurt/M. in seinem
Urteil vom 16.10.2015.

Der Begriff "sämtliche Wartungskosten" umfasst auch nach dem
Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters als objektiven
Erklärungsempfängers alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich
genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten.
Diese Klausel, dass "sämtliche Wartungskosten" auf Gewerbemieter
umlegbar sind, ist nicht "überraschend" im Sinne des Bürgerlichen
Gesetzbuches, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für
übliche Wartungskosten rechnen muss. Dabei ist eine Angabe der konkreten
entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen.

Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse
daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden
Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne
eine Vertragsanpassung umlegen zu können.