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Betriebskostennachforderungen des Vermieters bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 25.1.2017 mit der Frage befasst, ob
der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist für
die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen
kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Folgender Sachverhalt lag den BGH-Richtern zur Entscheidung vor: Der Mieter
einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung zahlte neben der Nettomiete
auch monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietvertrag enthielt eine
handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach
Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter
abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete
der Vermieter gegenüber dem Mieter erst mit Schreiben vom 7.12.2013 ab,
nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kurz zuvor den Beschluss
über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte.

Der BGH entschied dazu, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich
auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen
hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung
noch nicht vorliegt.
Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu
vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach
Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist über die Vorauszahlungen
für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht
ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits
der Beschluss über die Jahresabrechnung der WEG vorliegt,
die regelmäßig
als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter
genutzt wird.

Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen,
ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien und wäre insbesondere
mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und
– durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit
über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen,
nicht vereinbar.