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Eigennutzung – Kündigung des Mietverhältnisses

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter –
Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses
nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend
bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren
Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung
(noch) nicht.

Dieser Bundesgerichtshofsentscheidung vom 23.9.2015 lag der folgende Sachverhalt
zugrunde: Die Vermieterin – im Seniorenalter – ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses
mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28.1.1987 vermietete sie einem Mieter eine
Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weiterem Vertrag vom 18.3.1988
zusätzlich eine 21 qm große separate Mansardenwohnung, in der mittlerweile
der erwachsene Sohn des Mieters wohnt. In dem Mietvertrag über die Mansarde
ist u. a. vereinbart: „Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin
nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links
kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis
richtet.“ Beide Mietverträge wurden durch die Vermieterin mit Schreiben
vom 28.3.2012 zum 30.6.2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben
ausgeführt, dass die Vermieterin in die Wohnung in der dritten Etage selbst
einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer
für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Bereits das Amtsgericht hatte Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches
der Seniorin. Diese wurden damit begründet, dass sie bei ihrer persönlichen
Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ vorbrachte. Ferner konnte
sie auch nicht angeben, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht
hatte, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung
der betroffenen Mieter als ihre künftige Wohnung auswählte. Daraus
ergaben sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Denn die Annahme,
dass sich ein Vermieter, der – wie hier – Eigentümer eines Hauses mit 15
Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug
im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an
den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen
nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten
geeignet ist, ist lebensfremd. Die Richter kamen zu dem Entschluss, dass die
Kündigung unwirksam ist. Hier war der Nutzungswunsch zu vage und zu unbestimmt.