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Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

In zwei Fällen aus der Praxis hatten die Mieter der Wohnungen jeweils
die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht
entrichtet. Hierauf haben die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise
die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs
erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung
die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Die Richter des Bundesgerichtshofs
(BGH) hatten zu entscheiden, ob die Mietverhältnisse aufgrund der hilfsweise
ausgesprochenen fristgerechten Kündigung endeten.

Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 19.9.2018 klargestellt, dass auch eine
hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur
Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist
führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben
Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose
Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich
unwirksam wird.

Der Vermieter bringt aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck,
dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die
zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer
sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen
Stelle nachträglich unwirksam wird.

So hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen
Stelle nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins
Leere" ginge.