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Geplante Änderungen bei der Mietpreisbremse

Nach dem Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sollen die Regelungen der
Mietpreisbremse transparenter und wirksamer werden. Künftig müssen
Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich
darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt,
wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete
verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die
Ausnahme berufen.
Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur noch maximal
10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung
nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso wenn der Vermieter zuvor eine Miete
erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt
dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen.
Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt
ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die
bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls
weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen
Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete genügt
zukünftig eine einfache Rüge – etwa der Satz "Ich rüge die
Höhe der Miete". Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte
Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung,
die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst
fünf Jahre von 11 % auf 8 % pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sog.
absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung
nicht um mehr als 3 € pro m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren
erhöhen.

Ferner zählt das Mietrechtsanpassungsgesetz Tatbestände auf, die
ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

  • Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb
    von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen
    und ruht dann mehr als zwölf Monate.
  • Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich
    die Monatsmiete mindestens verdoppeln.
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet
    ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu
    führen.

Das Gesetz muss noch den Bundestag passieren und soll bis spätestens 1.1.2019
in Kraft treten.