Ihre Steuerberater Richter & Ebner

Missverhältnis Kaufpreis und Verkehrswert – Kenntnis der Bank

Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit
des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines
Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen
Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen
Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der
Verkehrswert der Wohnung, wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht
in den Vergleich einzubeziehen sind.

Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis
und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nach einer
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.10.2016 nicht aus ihrer Kenntnis
von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines auf
schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor
beruhenden "vereinfachten Ertragswertverfahrens".

In einem Fall aus der Praxis wurde eine 100 m² große Eigentumswohnung
für 133.900 € erworben und zur Finanzierung ein Darlehensvertrag über
134.000 € abgeschlossen. Nun behauptete der Wohnungserwerber, dass er vom
Vermittler der Wohnung über deren Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit getäuscht
wurde. Die Wohnung war bei Abschluss des Kaufvertrags höchstens 45.000
€ wert. Dies sei der Bank, die mit der Verkäuferin der Wohnung im
Rahmen eines Vertriebskonzepts zusammengearbeitet habe, aufgrund eigener Wertgutachten
bekannt gewesen.