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Sanierungspflichten bei einer Wohnungs- und Teileigentumsgemeinschaft

Ein 1890 errichtetes Gebäude wurde 1986 in zwölf Wohnungen und drei
Teileigentumseinheiten im Souterrain (Läden und Büros) aufgeteilt.
Hier befanden sich eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur und eine
Kommunikationsagentur. Die Wände dieser Einheiten wiesen Durchfeuchtungen
auf. Zwei in Auftrag gegebene Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen,
nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende
Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. In der Eigentümerversammlung
wurde ein gestellter Antrag der "Souterrainbewohner" auf Beseitigung
der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die
Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung
einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen
soll, fand keine Mehrheit.

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 4.5.2018 dazu, dass hier eine
Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer vorliegt. Grundsätzlich muss
das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand
sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen
Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche
Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten
erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige
Instandsetzung zwingend erforderlich.

Um solche Mängel ging es hier; die Innen- und Außenwände der
Teileigentumseinheiten sind massiv durchfeuchtet. Die Ursache liegt in einer
fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher
ist die Sanierung Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten
nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen,
müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein,
als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen.